在不忽視地方要求的情況下界定多站點設施服務範疇
「AI 代理可以連夜比對每個場地的附表與核心標準，但決定哪些在地差異是實際需求，仍然取決於營運這些建築的人員。」
| 統計 | 來源 |
|---|---|
| 在 2023年5月，紐約清潔工與打掃人員的平均時薪為 $20.87，德州則為 $14.93。 | 美國勞工統計局（BLS）針對清潔人員的薪資估算，2024 |
| 在 2023 年 5 月，設施經理的平均時薪在紐約為 $65.14，在佛羅里達州為 $49.98。 | 美國勞工統計局（BLS）針對設施經理的薪資估算，2024 |
| 針對區域性或全球性採購，規格應盡可能保持一致，並明確列出不同地點之間的差異。 | RICS 專業標準於 2023 重新發布 |
| 美國聯邦績效導向服務合約包含績效工作說明書、可衡量的績效標準及績效評估方法，並在適當時提供誘因。 | 聯邦採購法規（FAR）第37.6子部分 |
| 在美國聯邦服務合約中，當所有可能的履約地點已知時，採購官員會為可能執行服務的每個地方取得薪資判定。 | FAR 子部分 22.10 |
| 一項針對香港客戶與服務提供者專家的德爾菲研究評估了三十五個外包成功因素，且兩組人員皆偏向以績效作為衡量標準。 | Lok、Opoku 與 Baldry，2018 |
每一行皆重申各個來源針對其自身範疇的用詞或數據。薪資行指的是員工薪資估算值，並非合約計費費率，且各行之間無法相互比較。
核心服務標準應當為每個場地統一界定哪些內容？
從工作必須達成的目標開始。在 聯邦採購法規（FAR）第37.6子部分，基於績效的服務合約包括績效工作說明書、具有績效評估方法的衡量標準，以及適當情況下的獎勵機制。在 同一個子部分中，相關機構被要求在最大可行範圍內，根據所需結果而不是執行方式或提供的工時來描述工作。這是聯邦法規，但其邏輯同樣適用於私人資產組合。
本指南認為，核心標準應為每個服務條目明確界定一次：成果、衡量標準、如何檢查衡量標準以及如何對服務進行定價。在無法檢查產出的情況下，保留少數關鍵輸入，例如指定的門禁控制或受監管的清潔方法。將人員編制和工時排除在核心之外，僅在某個廠址有理由固定這些數據時，才將其記錄在廠址明細表中。
哪些差異應納入當地廠址附表中？
根據 關於設施管理採購的 RICS 標準，範疇的關鍵要素是各服務線所涵蓋的建築物、據點或土地。同一標準建議進行區域或全球採購的買家，應盡可能保持規格一致，同時體認到各地點的服務需求有所差異，並將這些差異清楚列出。勞資協議也可能有所不同：根據 聯邦服務合約規則，在各地區談判的工資率有所不同的情況下，採購官員會識別每個協議所涵蓋的地點。
本指南認為，廠區附表應該只保留有正當理由的差異：當地法律或許可證、安全要求、勞資協議、營運時間、進出規則，或是其他廠區所沒有的設備。為每一行指定一名廠區負責人，並列出採購團隊可查核的理由。沒有理由的差異只是一種偏好，應該透過變更申請提出，而不應直接列入範疇中。
如何確保各據點的訂單維持在母合約的規範範圍內？
在 FAR 16.505 中的訂購規則，每筆訂單都必須清楚描述所有服務，以便在下單時即可確定其總價。同一規則規定，訂單必須在合約範圍內、在履約期限內且在最高金額內發出。對於包含現場附表的商業總服務合約而言，在簽署任何現場訂單之前，這些是三個有用的測試標準。
由主協議負責共同條款：服務標準、衡量方法、費率表、責任與變更控制。隨後的每個廠址訂單則指定適用的場地、服務與頻率、當地附表，以及根據議定的固定費率、單位費率與人工費率所計算出的價格。若某廠址需要主協議未涵蓋的服務，應將其視為投資組合層級的範圍變更，而非當地增補。
如何在不重新談判合約的情況下更改頻率？
必須在設計中融入靈活性。在一篇關於建設合約的 1997 會議論文中， 諾拉扎姆·奧斯曼（Norazam Othman） 指出變化的環境需要靈活性，因此合約包含允許變更規格的條款。同一篇論文指出，變更往往是造成延誤、爭議和衝突的原因，並主張在草擬合約時應反映雙方在環境變遷時的需求。在本指南的觀點中，當需求發生變化時，設施服務也會面臨類似的張力。
根據 RICS 標準，每個服務要素都應當有其自身的定價方法，選擇時需考量業務量波動、投入成本可預測性以及風險。該標準還指出，採購方可能會要求了解利潤、間接費用、指數化調整、加價幅度以及費率表。本指南認為，應依該費率表按單位為定期清潔等工作量可變的服務計價，並設定現場訂單無需修改合約即可調整頻率的範圍。將每個範圍的下限設定為不低於法律、保險公司或設備製造商在該現場要求的任何最低頻率。
為什麼不同廠址的人工費率會有所不同，定價應如何體現這一點？
各地區的薪資水準差異顯著。在 2023 年 5 月， 美國勞工統計局針對清潔工的薪資估算 指出紐約的平均每小時工資為 $20.87，德州的平均每小時工資為 $14.93。對於設施經理而言， 對應的 BLS 估算數據 紐約為每小時 $65.14，佛羅里達則為 $49.98。單一的全國費率將掩蓋如此幅度的落差。
對於美國聯邦服務合約而言，此差異亦為法律要求。根據 《服務合約勞動標準》規則，在沒有前手承包商集體協議適用的情況下，受規範的承包商支付的工資和福利不得低於勞動部認定該地區普遍行之的標準。依據 相同的規則，能夠識別所有可能履約地點的採購官員會為每個地區取得薪資判定。私人買家則須面對各自的州和地方薪資法律，本指南不予探討。
說明哪些工作是以固定價格或單價計價，哪些則是透過勞動費率表計價。請投標廠商針對每個據點或薪資區設定一欄來標示勞動力價格，並列出各費率背後的薪資基礎。職業薪資估算描述的是員工的賺取所得而非合約成本，因此請勿將其解讀為請款費率。它們可用於識別偏離當地勞動市場甚遠的據點費率。
各廠區的效能標準應如何分級？
以相同方式衡量所有據點的核心服務。根據 RICS 標準，KPI 需要明確頻率（通常為每月、每季或每年）以及測量與報告的方法。在 聯邦績效導向採購，政府可能會準備一份品質保證監督計畫，或要求投標人提出一份。
於 一項關於香港設施外包的德爾菲研究，客戶與服務供應商小組評估了三十五項成功因素，雙方皆偏向衡量效能與成本效益。由於小組規模較小，僅有十四位客戶與八位供應商參與者，因此請將此視為專家意見而非量化結果。
本指南認為，應保留一套核心關鍵績效指標（KPI），並在每個據點以相同方式進行測量與報告，以便在整個資產組合中進行結果比較。僅在某個據點承擔其他據點所沒有的風險（例如實驗室、機房或公眾櫃檯）時，才新增當地專屬的 KPI，並將其原因記錄在該據點的附表中。
核心加在地化範圍登記冊應包含什麼內容？
在發出提案邀請書之前，請使用下方的登記表確認哪些工作範圍部分適用於所有據點、哪些部分屬於據點附表。將協議好的登記表納入 結構化 RFQ 工作流程指南 以便投標廠商按照相同架構報價，並請採購方使用以下指南評估投標廠商的交付風險： 分層供應商風險評估指南.
| 範疇要素 | 核心標準（適用所有廠區） | 當地附表（每個場地，附帶原因） | 需保留的記錄 |
|---|---|---|---|
| 服務產出 | 每個服務項目的預期結果，僅編寫一次 | 母範圍內的廠房與各廠區專屬輸入 | 經各廠區負責人簽署的服務項目清單 |
| 績效指標 | 核心 KPI、衡量方法與報告頻率 | 針對廠區特定風險新增的關鍵績效指標（KPI） | KPI 定義與監督計畫 |
| 頻率 | 預設頻率以及訂單可使用的範圍 | 該範圍內的協議頻率 | 每個站點的頻率表及其變更記錄 |
| 人工與薪資 | 按地點或薪資區劃分的費率表結構 | 適用的當地薪資規則或勞動協議 | 各費率背後的薪資基礎 |
| 法律與安全要求 | 各個廠址的共同要求 | 當地法律、許可證與安全規則 | 各項在地要求的擁有者與來源 |
| 定價 | 每個服務項目的計價方法與費率表 | 決定價格的場地數量 | 每個據點訂單的計價帳單 |
| 變更控制 | 誰可以變更範圍、頻率或價格，以及如何變更 | 已路由至投資組合負責人的據點請求 | 變更申請與核准 |
這是一份撰寫而成的規劃輔助工具，並非標準或法律檢查清單。請根據範圍內的服務與管轄權調整列項。
AI 代理程式如何改變多場地設施範疇界定？
常見問題
什麼是設施服務的核心加在地（core-plus-local）範疇？
這是適用於每個廠址的一項服務標準，再加上針對每個廠址真實差異的簡短附表。根據 RICS 設施管理採購標準跨區域採購的買方應盡可能保持規格一致，並清楚列出各地點需求有所不同的地方。
多據點設施合約應該規定工時計畫還是具體成果？
應規定成果，只要該成果可以衡量。根據 聯邦採購法規（FAR）第37.6子部分，聯邦機構在最大可行範圍內，以所要求的成果而非執行方式或提供的小時數來描述工作。當產出無法檢查時，請保留一些關鍵輸入。
美國聯邦服務合約中的規定工資率是否會因場地而異？
通常是的。根據 聯邦服務合約勞動標準規則，在沒有前手承包商集體談判協議適用的情況下，受規範的承包商支付的工資與附帶福利至少應達到該地區的普遍水準。根據 相同的規則，能夠辨識所有可能履約地點的採購官員，必須針對可能提供服務的每個所在地取得工資判定。
場地訂單是否可以添加主協議未涵蓋的工作內容？
除非變更範圍。根據 聯邦採購規定，訂單必須保持在合約的範圍、履約期間與最高金額之內。商業主合約可以在簽署任何場地訂單之前套用相同的檢驗。
來源
- 聯邦採購法規 (FAR) 子部分 37.6 績效導向採購 — 聯邦採購法規委員會（美國總務署、國防部、國家航空暨太空總署），Acquisition.gov（美國總務署），2026。情境證據（官方報告）：以績效為基礎的服務合約之必要元素，以及關於描述所需成果而非工作執行方式或提供時數的指示。
- 聯邦採購法規（FAR）16.505 訂購 — FAR 委員會（總務管理局、國防部、NASA）、Acquisition.gov（美國總務管理局）、2026。情境證據（官方報告）：要求每個訂單描述所有服務以便確定其全額價格，並保持在合約的範圍、期限和最高價值內。
- FAR 子部分 22.10 服務合約勞動標準 — FAR 委員會（總務署、國防部、美國太空總署），Acquisition.gov（美國聯邦總務署），2026。背景證據（官方報告）：在地薪資判定、每個可能履約地點對應一項薪資判定，以及識別適用不同集體協商協議的地點。
- 職業就業與薪資，2023 年五月：37-2011 清潔工與保潔員（女傭及客房清潔工除外） — 美國勞工統計局，職業就業與薪資統計計畫，美國勞工統計局，2024。當前實證證據（官方報告）：紐約與德州清潔工的平均時薪。
- 職業就業與薪資，2023 年五月：11-3013 設施經理 — 美國勞工統計局，職業就業與薪資統計計畫，美國勞工統計局，2024。目前實證資料（官方報告）：紐約與佛羅里達州設施經理的平均時薪。
- 設施管理永續外包服務之設計：關鍵成功因素 — Ka Leung Lok；Alex Opoku；David Baldry，《Sustainability》（MDPI），10（7），2292，2018。基礎證據（同儕審查期刊）：客戶與供應商對設施管理（FM）委外中績效與成本效益測量的重視。
- 營建合約中的變更管理 — Norazam Othman，13th Annual ARCOM Conference, King's College, Cambridge (Association of Researchers in Construction Management), Vol. 1, 380-388, 1997。歷史證據（會議論文）：變更合約彈性與變更所引發爭議之間的權衡。
- 設施管理採購，RICS 專業標準，全球第 1 版 — 英國皇家特許測量師學會 (RICS) 物業設施管理專業群組董事會，英國皇家特許測量師學會 (RICS)，2020。情境佐證（產業分析）：按房地產與服務項目劃分的範疇、具備明確當地變更事項的一致性規格、按各服務要素的定價方法、費率表以及關鍵績效指標 (KPI) 的頻率與衡量方式。