Zinit 產業 旅宿餐飲業

在樓層關閉前送達的飯店供應商。

品牌改建計畫（PIP）附帶截止日期，飯店必須將裝修工程安排在淡季進行，因此若家具與設備延遲六週到貨，就會把最後幾層樓的完工時間推遲到飯店客滿的月份。Zinit 的 AI 專員會針對每個 FF&E 專案包，逐一核對其樓層關閉的週次，尋找符合品牌標準且能更早到貨的飯店供應商，並針對現場交貨日與到岸成本進行競標作業。

在您的 PIP 上執行 (English)了解運作方式
  • 103M+ 家供應商與公司資料庫
  • 首個 RFP 在一小時內完成
  • 由您的團隊主導與核准
  • SOC 2
範例飯店：160 間客房，高檔精選服務型品牌 PIP，每次關閉兩層樓，計劃於 January 4 至 April 25 進行已翻新 6月時仍未營業

8 樓與 9 樓在 6 月的某個夜晚仍然關閉

客房預測
144
客房開放
120
婉拒
24
24 6月份每晚被婉拒的客房數為 February 15 報價的定型家具在 2 層和 3 層預定關閉六週後才抵達飯店，因此每個階段都順延，8 層和 9 層持續關閉至 June 7，超過了品牌的 May 31 期限。
  1. 1,567改建專案

    美國飯店籌建案在 2026 年中達到歷史新高（根據 Lodging Econometrics 統計），而一家轉掛品牌的飯店會取得該品牌的 PIP（品牌改善計畫）。

  2. $12M延宕期間

    來自某家住宿不動產投資信託基金（Service Properties Trust）在其 2026 財務指引中預估的飯店翻新專案。

  3. 25%關稅

    針對自 October 14, 2025 起來自多數國家的木質洗手台與 upholstered wooden seating，預計於 January 1, 2027 上調至 50% 與 30%（第 232 節）。

月份決定了關閉樓層的成本。

飯店會在淡季進行整修，因為原本就賣不出去的房間關閉也沒有成本，這就是為什麼延遲交貨如果把工作推遲到夏季，造成的打擊會最大。

2025 年美國飯店逐月數據：平均每日房價與入住率 (CoStar)

  1. 1月平均每日房價$151.20入住率52.5%
  2. 2月平均每日房價$159.39入住率59.1%
  3. 3月平均每日房價$161.78入住率63.6%
  4. 4月平均每日房價$161.28入住率63.9%
  5. 5月平均每日房價$162.72入住率65.3%
  6. 6月平均每日房價$162.51入住率68.5%
  7. 7月平均每日房價$161.90入住率68.2%
  8. 8月平均每日房價$158.93入住率66.1%
  9. 9月平均每日房價$162.69入住率63.4%
  10. 10月平均每日房價$167.71入住率65.8%
  11. 11月平均每日房價$153.77入住率57.9%
  12. 全年平均每日房價$160.54入住率62.3%

該範例規劃的月份 其船舶靠泊的位置

CoStar 的月度數據為初次發布；其僅在全年數據中發布了 December 2025，如最後一個圖塊所示。較明亮的圖塊每可用客房賺取更多收入。飯店自身的行事曆更為精確，其 STR 報告顯示了這一點。

範例解析：工期延誤六週對上述飯店造成的成本

$104.1K 流失的客房營收

  • 5 月：每晚 16 間客房（136 預測 − 120 開業）× $162.72（針對 May 2025 的美國費率）× 31 晚$80.7K
  • June 1–6：每晚 24 間客房（144 預測 − 120 開業）× $162.51（針對 June 2025 的美國費率）× 6 晚$23.4K

我們的計算採用各月的美國平均費率，接近 2025 約 $166 的高檔飯店平均水準。飯店僅損失無法容納在剩餘開放的 120 間客房中的客人，且在 4 月之前預期人數更少，因此計劃中的階段和延誤的前五個晚上的客房收入沒有損失。餐飲與停車收入則另外計算，且於 June 7 重新開業也錯過了品牌的 May 31 期限。

當其傢俱與梳妝台送達時，這個房間將重新開放。

品牌的期限已明確寫入特許經營協議中。

飯店銷售、特許經營權續約或轉換為新品牌時，通常伴隨著物業改建計畫（PIP）：品牌要求將飯店提升至當前標準所需進行的工程，特許經營協議中為每個項目訂定了明確的期限。業主需負擔所有費用，品牌則會核准設計師與承包商，並在工程開始前審查相關計畫。

如果期限已過

  1. 品牌會發送違約通知，並附帶短期的補救期限：在我們審閱的一份加盟合約中為 30 天，另一份合約則短至十天通知。

  2. 工程延宕期間費用持續累積：某品牌每六個月收取一次 $10,000 的逾期裝修費。

  3. 若違約未能在期限內改正，將導致品牌方終止加盟關係；合約規定在其中一份合約中，違約金為合約大多數期間內該飯店平均權利金的 60 個月，而在另一份合約中則高達其平均費用的 36 個月。

  4. 飯店貸款可能與品牌掛鉤：在某筆 2026 貸款中，未完成的改建計畫（PIP）工程將會觸發貸款機構的現金管控機制。

來自兩個品牌的 2025 與 2026 加盟揭露文件以及 2026 飯店貸款的要約條款。延期由品牌方決定是否授權，其中一份合約需支付費用且不得超過六個月，另一份合約則由您自己的合約設定日期、期間與金額。

物業改善計畫範例飯店，於所有權變更時發布
  • 客房客房傢俱、座椅、床組與燈具均已更換為最新的品牌標準款式
  • 浴室浴缸改為步入式淋浴間，配備全新的梳妝台、檯面、鏡子與照明設備
  • 走廊地毯、牆面裝飾與客房標示
  • 公共區域大廳與早餐區家具、地板和照明
  • 外觀品牌標識與現場照明

完成期限May 31, 2027

誰負責簽署核准翻新工程，以及他們各自能獲得什麼權益。

業主支付裝修費用，管理公司負責營運，品牌方負責審批，而其中任何一方（或其僱用的人員）都可能耽誤進度。

誰擁有者Zinit 為他們提供的事物
業主與資產管理方擁有者PIP 預算、期限與回報Zinit 為他們提供的事物在簽署採購訂單之前，此飯店在旺季期間因包裹延誤所產生的成本。
管理公司擁有者分期計畫與暫停營業的客房Zinit 為他們提供的事物每個交貨日期均會與其對應樓層的關閉週次進行核對。
品牌設計與標準擁有者標準、設計師與承包商的同意，以及任何替代品的批准Zinit 為他們提供的事物從其既有認可的製造商中挑選替代方案，任何替代品在任何人要求審查之前都會先被標記出來。
室內設計師擁有者規格與施工圖Zinit 為他們提供的事物按原樣規格報價並列出所有偏差項目的投標。
採購公司擁有者訂單、運費、倉儲與安裝日期Zinit 為他們提供的事物每次招標有更多合格工廠參與，且投標評分依據現場到位日期而定。
總承包商與安裝人員擁有者施工人員與樓層順序Zinit 為他們提供的事物逐樓寫入 RFQ 的交貨日期，順序依施工班組的安裝順序而定。

裝修過程中容易出錯的五件事，以及 Zinit 如何應對每一項。

  1. 木製家具是在海外製造的，分期施工計畫假設這些家具會準時抵達現場。

    Zinit 的作用在發出採購訂單之前，需將每個專案包的現場交貨日期與其對應樓層的關閉週次進行核對。

  2. 品牌的截止日期是固定的，淡季在其之前結束。

    Zinit 的作用逐月標價的延誤成本，其旁附有截止日期。

  3. 採購包每次都發送給相同的三家工廠。

    Zinit 的作用已搜尋超過 103M 家供應商，並篩選至該品牌採購包接受的工廠；每家工廠自身的報價確認其日期。

  4. 關稅與運費會在預算底定後改變到岸成本。

    Zinit 的作用以到岸成本進行競標比較，將出廠價、運費與關稅整合為單一數字。

  5. 投資組合中的每家飯店都各自採購，且有不同的品牌與截止日期。

    Zinit 的作用在您旗下的各家飯店中針對同一個採購方案舉辦單一活動，每家飯店皆維持其各自的品牌標準。

在淡季進行施工的三個步驟。

擁有 103M 多家供應商、AI 家負責尋找、篩選供應商並執行競價的代理商，以及與您的團隊並肩工作的採購人員。

  1. 查看哪些採購方案會趕不上樓層完工期限

    從第一階段到品牌規定的最後期限，確保每個 FF&E 與 OS&E 配套方案在現場的到達日期，與其對應樓層停業施工的週次相吻合。

    以週數及無法接待的客房數來衡量的風險。

  2. 尋找能更快交貨的工廠

    一家符合品牌標準且交貨更早的製造商，並透過其自身的報價確認，因為沒有任何工廠的排程是存放在資料庫中的。

    附帶現場報價日期的經過篩選替代方案。

  3. 以現場到位日期為基準進行招標

    此活動根據您的 PIP 與設計師的規格在不到一小時內設定完成，競標所需時間則視實際情況而定，最後由您的團隊根據到岸成本與交貨日期進行決標。

    按計畫日期重新開業的樓層。

有時沒有工廠能趕上現有供應商的期限，屆時您將能及早得知，以便重新安排樓層順序或要求品牌給予更多時間。由於這項工作發生在採購訂單之前，您的採購公司將保留運費、倉儲與安裝費用。

從 PIP 到按時重新開放的樓層，共六個步驟。

點擊一個步驟，追蹤從 PIP 到供應商搜尋的單一飯店採購事件。Zinit 已連接至您的專案雲端硬碟、採購記錄與會計系統，因此無需上傳任何資料。所有數據均屬於範例飯店。

Zinit — 範例飯店，160 間客房，PIP 2027

已連結的來源，已讀

  • 專案雲端硬碟PDF 品牌改建計畫（PIP），41 個明細項目閱讀
  • 專案雲端硬碟PDF FF&E 與 OS&E 規格，修訂版 C閱讀
  • 專案雲端硬碟XLSX 分期計畫：4 期，8 個樓層閱讀
  • 採購日誌XLSX 報價與決標日期，共 46 行同步
  • 會計PO 採購訂單與訂金同步

每種飯店的裝修週期各不相同。

Zinit 對每家飯店執行相同的檢查，而決定日期變更的因素取決於飯店。請選擇您的飯店。

加盟精選服務飯店

決定日期的因素

  • PIP 的各項期限，會在飯店出售、續約或改建後寫入加盟合約中。
  • 淡季：業主將工程排在需求較低的月份，高檔與中高檔飯店的某位業主在進行裝修時，將客房停用率維持在 1% 的客房間夜數。
  • 海外製造的箱體家具與梳妝台，以及每個房間內的 PTAC 氣冷式空調單元。

採購作業的轉移之處

PIP 採購方案會在符合品牌標準且按現場到貨日期評分的各家工廠之間進行競標，並為您該品牌旗下的每一家飯店採購相同的方案。

全服務與會議飯店

決定日期的因素

  • 提早數月甚至數年售出的團體業務，這決定了會議空間與樓層可以關閉的時間。
  • 宴會廳、會議室與廚房只能在活動空檔期間關閉；某大型會議飯店業主指出，2025施工中斷的成本大約相當於 RevPAR 的 190 個基點。

採購作業的轉移之處

公共空間與會議室採購方案會根據集團行事曆進行競標，因此施工排程能完美避開活動空檔。

度假村

決定日期的因素

  • 一個足以支撐全年營收的短暫旺季，因此所有工作必須在開業前完成。
  • 戶外與泳池家具，以及根據設計訂製的客製化物件，通常由單一工作室製作。
  • 有些裝修會關閉整個度假村：一位業主在 2025 年為了 $103 million 裝修計畫，關閉了一家擁有 393 間客房的海濱飯店。

採購作業的轉移之處

為客製化物件尋找第二家合格的工作室，趁著還有時間進行樣品製作與審核。

獨立與軟性品牌飯店

決定日期的因素

  • 由業主與貸方設定的日期，不受任何品牌期限的約束。
  • 由業主設計師逐件指定的設計，沒有可依循的現成品牌套件。

採購作業的轉移之處

由於沒有限定供應商名單的限制，因此可對每件物品展開更廣泛的搜尋，且所有替代方案均需經過您的設計師核准。

跨資產組合的營運供應品

決定日期的因素

  • 按物業逐一排程耗盡的床單、毛巾、備品與清潔用品。
  • 品牌採購計畫（在我们閱讀的揭露文件中，大多數品項皆為選配），此外還有飯店自行簽署的合約。

採購作業的轉移之處

針對每家飯店的每個類別舉辦一場活動，並與您目前支付的合約價格進行比較。

數據源自引用的業主申報文件與品牌揭露文件。具體細節由您的加盟合約、合約及法律顧問決定。

依採購包劃分的飯店供應商，以及各供應商等待的項目。

決定翻新日期的配套方案、各自的關鍵槓桿，以及搜尋所涵蓋的供應商。

  • 客房活動家具

    床頭板、床頭櫃、書桌、梳妝台與衣櫃

    典型等候時間
    海外製造需 16 至 20 週，加上審批、後製與運費共需 28 至 30 週
    關鍵槓桿
    符合品牌配套方案的第二家工廠，參與現場日期競標，且包含運費。

    此市場中的供應商

    • Kimball Hospitality
    • Bernhardt Hospitality
    • Artone
    • Foliot Furniture

  • 浴室櫃與石材檯面

    梳妝台櫃、石英或石材檯面、洗臉盆與鏡子

    進口關稅
    自 25% 起為 October 2025，預計於 50% 上調至 January 1, 2027
    關鍵槓桿
    競標現場交貨日期與含關稅的到岸成本，並與無需支付關稅的本地製造商進行對比。

    此市場中的供應商

    • Bryan Ashley
    • Samuelson Furniture
    • MSI Surfaces
    • Swan

  • 軟體沙發及座椅

    休閒椅、辦公椅與沙發

    典型等候時間
    海外運輸需時 16–20 週，若等待布料審批則需更長時間
    進口關稅
    25% 適用於 upholstered wooden seating，預計於 January 1, 2027 上調至 30%
    關鍵槓桿
    布料在投標前已獲批准，因此工廠的交期得以維持。

    此市場中的供應商

    • Southfield Furniture
    • Charter Furniture
    • MTS Seating
    • Shelby Williams

  • 地毯與地板

    走廊寬幅地毯、客房地毯與塑膠地板

    典型等候時間
    在美國本土製作客製化地毯約需 12 週，無需跨越海洋
    關鍵槓桿
    工廠針對安裝人員所需的逐層交貨進行競標。

    此市場中的供應商

    • Durkan Hospitality (Mohawk Group)
    • Shaw Contract
    • Brintons
    • Ulster Carpets

  • PTAC 獨立冷暖氣機單元

    每個房間內的穿牆式冷暖氣機

    規定
    自 January 1, 2025 起製造或進口的新設備使用 GWP 低於 700 的冷媒
    關鍵槓桿
    針對目前符合低 GWP 標準的型號，在每個樓層需要的日期以及到岸價格向各製造商進行詢價與競標。

    此市場中的供應商

    • GE Appliances Zoneline
    • Amana
    • Friedrich
    • GREE Comfort

  • 床品、毛巾與備品

    寢具、毛巾、衛浴用品與客房消耗品

    品牌計畫
    針對我們所閱覽之品牌文件中的大多數品項為選配
    關鍵槓桿
    跨系列的單一活動，與您目前支付的合約價格進行比較。

    此市場中的供應商

    • WestPoint Hospitality
    • 1888 Mills
    • Hunter Amenities
    • Gilchrist & Soames

各類別中已建立合作關係的供應商，僅用於展示市場現況，並非 Zinit 的客戶或合作夥伴清單。

業主或營運商最先提出的問題。

由品牌方指定傢俱配套方案。

搜尋作業隨後從品牌的配套方案開始；若品牌保有該項目的核准製造商名單，則從該名單中篩選，如此一來替代品便無需重新審查。相對地，某個品牌的揭露文件允許加盟商向任何符合其標準的來源採購 FF&E。替代產品需要獲得品牌方的批准，該品牌表示這通常需要 60 至 90 天，因此替代產品會提早進行審查，否則將予以排除。

誰來處理施工圖、打樣與樣本？

就像任何 FF&E 訂單一樣，您的設計師會予以審批，工廠會進行生產。RFQ 會向各家工廠索取其施工圖、打樣及生產日期，因此其所報的現場到位日期正是基於這些時間推算出來的。

我們已經在使用飯店採購公司了。

保持現狀：Zinit 的代理商根據您的 PIP 與設計師規格起草 RFQ，經您的團隊批准後，您採購公司本已合作的工廠在同一場次中競標，隨後採購公司向您團隊決標的工廠發出採購訂單，並保留運費、倉儲及安裝日期。

該品牌擁有自己的採購計畫。

我們所解讀的品牌方案對多數品項而言皆為選配，因此品牌的報價可以與其他競標一起在同一場次中進行，並在能以最佳到岸成本最快到貨的地方得標。

我們的管理公司負責飯店的採購作業。

Zinit 適用於下單方（無論是業主或管理公司），且資產經理可檢視相同的日期與成本。

報價為亞洲港口的船上交貨價（FOB），我們需要的是抵達現場的日期。

RFQ 向各個工廠詢問出貨日期、運輸時間、關稅以及現場到貨日期，並根據現場到貨日期與到岸成本對投標進行評分。

部分品項已下訂單並支付訂金。

這裡沒有任何項目會取消它們。這筆款項涵蓋了首先仍待批價的部分，而對於已經下訂的品項，它將訂金連同滑落的成本一併置於風險之中，因此您的團隊在做出決定時可以同時考量這兩項數據。

我們旗下擁有四個品牌共十二家飯店。

一場活動即可為多家飯店採購相同的包裹，同時每家飯店均須遵守其各自的品牌標準與樓層交期。

我们是一家沒有品牌採購方案的獨立飯店。

因此搜尋範圍更廣，因為沒有規定供應商名單來縮小範圍，且您的設計師會批准每一個替代方案。

營運備品呢？

床單、毛巾、備品與客房用品將透過同性質的採購競標流程，同時適用於所有飯店，而競標結果將與您目前支付的合約價格進行對比。

成本是多少？

Zinit 採供應商出資模式且對買家免費：僅有您團隊選為得標者的供應商需支付佣金，落標者無需支付任何費用，且在決標前不需支付任何款項。佣金費率公開發布於我們的網站上，且由於費用係與您團隊的決標結果掛鉤而非取決於競標者，因此無論您選擇哪家合格供應商，Zinit 所獲得的收益都相同。

Zinit 不做什麼？

它不製造家具、不持有庫存、不進行倉儲或安裝，亦不取代您的設計師、採購公司或品牌的審批。現場的日期即為工廠在其報價單與您的採購訂單中所承諾的交期。有時沒有工廠能超越現有廠商的日期，屆時您將能及時知悉以重新規劃樓層。

從一個 PIP 與一份分期施工計畫開始執行。

在簽署採購訂單之前，先了解哪些包裹會危及您的重新開業日期。您的團隊負責指揮與核准，Zinit 的採購專員將與您的團隊並肩協作。

在您的 PIP 上執行 (English)

來源

  1. [1] CoStar (January 2026)US hotels in full-year 2025 ran 62.3% occupancy, $160.54 average daily rate and $100.02 RevPAR
  2. [2] CoStar (February 2025)US hotel results for January 2025, occupancy and average daily rate 52.5%, $151.20
  3. [3] CoStar (March 2025)US hotel results for February 2025, occupancy and average daily rate 59.1%, $159.39
  4. [4] CoStar (April 2025)US hotel results for March 2025, occupancy and average daily rate 63.6%, $161.78
  5. [5] CoStar (May 2025)US hotel results for April 2025, occupancy and average daily rate 63.9%, $161.28
  6. [6] CoStar (June 2025)US hotel results for May 2025, occupancy and average daily rate 65.3%, $162.72
  7. [7] CoStar (July 2025)US hotel results for June 2025, occupancy and average daily rate 68.5%, $162.51
  8. [8] CoStar (August 2025)US hotel results for July 2025, occupancy and average daily rate 68.2%, $161.90
  9. [9] CoStar (September 2025)US hotel results for August 2025, occupancy and average daily rate 66.1%, $158.93
  10. [10] CoStar (October 2025)US hotel results for September 2025, occupancy and average daily rate 63.4%, $162.69
  11. [11] CoStar (November 2025)US hotel results for October 2025, occupancy and average daily rate 65.8%, $167.71
  12. [12] CoStar (December 2025)US hotel results for November 2025, occupancy and average daily rate 57.9%, $153.77
  13. [13] Houlihan Lokey, Travel & Hospitality Technology Market Update (August 2026), citing CoStarupscale average daily rate of about $166 for the 12 months to December 2025
  14. [14] Apple Hospitality REIT, investor presentation (February 2026)projects scheduled in seasonally lower-demand periods; room nights out of service for renovation under 1.0%, 2011 to 2025
  15. [15] Service Properties Trust, fourth-quarter 2025 results and 2026 guidance (February 2026)estimated displacement from hotel renovations of about $12 million
  16. [16] Ryman Hospitality Properties, fourth-quarter 2025 earnings release (February 2026)construction-related disruption of about 190 basis points of RevPAR in 2025
  17. [17] Park Hotels & Resorts, second-quarter 2025 earnings release (July 2025)a $103 million renovation of the 393-room Royal Palm South Beach, closed during the work
  18. [18] Lodging Econometrics (July 2026)US hotel construction pipeline at Q2 2026, a record 1,567 conversion projects and 152,044 rooms
  19. [19] Hilton, 2026 Homewood Suites franchise disclosure document (March 2026)PIP fee on conversion and change of ownership, work dates, cure period, past-due renovation fee, liquidated damages, FF&E from any source that meets the standards, 60 to 90 days to review a substitute
  20. [20] Marriott (MIF, L.L.C.), 2025 Aloft franchise disclosure document (March 2025)a date for each PIP item, extensions of no more than six months, a 30-day cure period, liquidated damages, the owner bearing the cost, voluntary purchasing programs
  21. [21] Hilton Supply Management, FAQ (2026)required participation is more of a goal than a mandate
  22. [22] BBCMS Mortgage Trust 2026-5C42, term sheet (May 2026)a change-of-ownership PIP reserve at closing, and unfinished PIP work as a loan trigger
  23. [23] Federal Register (October 6, 2025), Proclamation 1097625% Section 232 duties on upholstered wooden products and on kitchen cabinets and vanities from October 14, 2025
  24. [24] Federal Register (January 9, 2026), Proclamation 11000the increases to 30% and 50% moved to January 1, 2027
  25. [25] US International Trade Commission, Harmonized Tariff Schedule 2026 Revision 20, chapter 99the rates in force, the country caps, and the product lines in U.S. note 37
  26. [26] eCFR, 40 CFR 84.54 (current to October 1, 2026)no manufacture or import of self-contained air conditioners and heat pumps using refrigerant of 700 GWP or more from January 1, 2025
  27. [27] US EPA, Technology Transitions rule (October 2023)PTACs and PTHPs are self-contained products
  28. [28] AK Design Group (July 2026), Lead times in hospitality FF&E procurementcase goods and seating 16 to 20 weeks overseas, 28 to 30 with approvals, finishing and freight; custom carpet about 12 weeks
  29. [29] GS Associates (July 2026), Lead times start at the depositoverseas freight six to nine weeks; production starts when a deposit of about 50% is paid
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