Zinit 行业 酒店业

在楼层关闭前完成交付的酒店供应商。

品牌 PIP 附带明确的截止日期以及一项必须安排在酒店淡季进行的翻新工程，因此晚到六 weeks 的定制家具会将最后几层的完工时间推迟到酒店满房的月份。Zinit 的 AI 代理商会对照楼层关闭的时间仔细检查每一个 FF&E（家具、固定装置及设备）包裹，寻找能够满足品牌标准并能更早送达的酒店供应商，并围绕现场到货日期和落地成本进行竞标管理。

按您的 PIP 推进 (English)了解运作方式
  • 103M+ 家供应商和公司数据库
  • 一小时内完成首个 RFP
  • 您的团队负责指导和审批
  • SOC 2
示例酒店：160个客房钥匙，高档精选服务型品牌 PIP，每次关闭两层，计划于 January 4 至 April 25 进行已翻新 6月仍处于关闭状态

8 层和 9 层仍在关闭中的一个六月夜晚

客房预测
144
间客房开业
120
回绝
24
24 6月份每晚被婉拒的客房数报价针对 February 15 的定制家具在 2 层和 3 层原定关闭时间六周后才运达酒店，因此每个阶段都在推迟，8 层和 9 层将一直关闭到 June 7，错过了品牌的 May 31 截止日期。
  1. 1,567改造项目

    处于2026年中期美国酒店筹建项目中的创纪录水平（据 Lodging Econometrics 数据），并且转换为某品牌的酒店会获得该品牌的 PIP（产品改进计划）。

  2. $12M的置换

    源自某家住宿类 REIT（服务产业信托基金，Service Properties Trust）在其 2026 年业绩指引中假设的酒店翻新项目。

  3. 25%关税

    自 October 14, 2025 起针对来自大多数国家的木制浴室柜和软体木质座椅，计划于 January 1, 2027 上涨至 50% 和 30%（第 232 节）。

具体月份决定了关闭楼层的成本。

酒店通常会在淡季进行翻新，因为关闭本就卖不出去的客房不会带来任何成本，这也是为什么一旦交付延迟将工期推迟到夏季，造成的损失会最为惨重。

2025 年美国酒店逐月数据：平均日房价与入住率（CoStar）

  1. 1月平均日租金$151.20入住率52.5%
  2. 2月平均日租金$159.39入住率59.1%
  3. 3月平均日租金$161.78入住率63.6%
  4. 4月平均日租金$161.28入住率63.9%
  5. 5月平均日租金$162.72入住率65.3%
  6. 6月平均日租金$162.51入住率68.5%
  7. 7月平均日租金$161.90入住率68.2%
  8. 8月平均日租金$158.93入住率66.1%
  9. 9月平均日租金$162.69入住率63.4%
  10. 10月平均日租金$167.71入住率65.8%
  11. 11月平均日租金$153.77入住率57.9%
  12. 全年平均日租金$160.54入住率62.3%

该示例计划的月数 其发货单送达的位置

CoStar 的月度数据为初次发布版本；它仅在全年数据中发布了 December 2025，显示在最后一个方框中。更亮眼的方框每可用客房收入更高。酒店自己的日历更清晰，其 STR 报告中也有所体现。

实操示例：上述酒店因延误六周所产生的成本

$104.1K 流失的客房收入

  • 5月：每晚16间客房(136 预测数量 − 120 开放数量) × $162.72（May 2025 的美国费率）× 31 晚$80.7K
  • June 1–6：每晚 24 间客房(144 预测数量 − 120 开放数量) × $162.51（June 2025 的美国费率）× 6 晚$23.4K

我们的计算采用各月的美国平均费率，接近 2025 约 $166 的中高端平均水平。酒店仅失去无法容纳在剩余开放的 120 间客房中的客人，并且在 4 月之前预计损失更少，因此计划中的阶段以及推迟的前五个晚上的客房收入没有任何损失。餐饮和停车费用另计，且于 June 7 重新开业也错过了品牌的 May 31 截止日期。

该房间将在其家具和梳妆台运到后重新开放。

品牌方的具体日期已明确写入特许经营协议中。

酒店出售、特许经营权续签或转换为新品牌时，通常会伴随一份物业改进计划（PIP）：即品牌要求酒店达到其当前标准所需进行的施工，且特许经营协议中为每一项工作都规定了具体日期。该费用全部由业主承担，且品牌方会在开工前认可设计师与承包商并审查设计方案。

如果日期逾期

  1. 品牌会发出违约通知，并附带很短的整改期：在我们审阅的一份特许经营协议中为 30 天，另一份协议中则仅有十天通知期。

  2. 工期延误期间费用照常产生：某品牌每六个月收取高达 $10,000 的逾期翻新费。

  3. 若违约未得到纠正，品牌方有权终止特许经营权；合同规定，其中一份协议将违约金设定为协议期限内大部分时间内酒店平均特许权使用费的 60 个月金额，而另一份协议则设定为最高相当于其平均费用的 36 个月金额。

  4. 酒店贷款可能会与品牌绑定：在某起 2026 贷款中，未完成的 PIP 工作触发了贷款人的现金流控制机制。

来自两个品牌的 2025 和 2026 特许经营披露文件以及一条 2026 酒店贷款的要约条款。展期由品牌方决定是否授予，其中一份协议需支付费用，另一份协议的期限不超过六个月，您自己的协议则设定了具体日期、期限和金额。

物业改进计划示例酒店，于所有权变更时发布
  • 客房更换符合当前品牌标准的活动家具、座椅、床具和灯具
  • 浴室浴缸改造为步入式淋浴间，配有新的化妆台、台面、镜子和照明设备
  • 走廊地毯、墙面饰材与客房标牌
  • 公共区域大堂与早餐区域家具、地板及照明
  • 外部品牌标识与现场照明

完成期限May 31, 2027

谁来签署翻新工程的最终确认文件，以及他们各自能获得什么。

业主出资进行翻新，管理公司负责运营，品牌方进行审批，其中任何一方或其雇佣的人员都可能耽误工期。

负责人所有者Zinit 为他们提供的内容
业主与资产管理人所有者PIP 预算、交付期限与回报Zinit 为他们提供的内容在该酒店旺季期间，在签署采购订单之前，配套方案延迟交付所带来的成本。
管理公司所有者分阶段施工计划与停用客房Zinit 为他们提供的内容每个交货日期均与楼层关闭周进行核对。
品牌设计与标准所有者标准、对设计师和承包商的认可以及对任何替代品的批准Zinit 为他们提供的内容从其已接受的制造商中挑选替代方案，任何替代品在任何人要求审核之前都会被标记出来。
室内设计师所有者规格说明与施工图纸Zinit 为他们提供的内容严格按规范报价的标书，并列明所有偏离项。
采购公司所有者订单、货运、仓储与安装日期Zinit 为他们提供的内容每场活动引入更多优质工厂，并根据现场交付日期对报价进行评分。
总承包商与安装人员所有者施工团队与楼层施工顺序Zinit 为他们提供的内容交货日期逐层写入 RFQ 中，顺序与施工队的安装顺序一致。

翻新工程中容易出错的五个环节，以及 Zinit 如何逐一应对。

  1. 活动家具在海外制造，分阶段施工计划假定它们将按时运抵现场。

    Zinit 的作用在下达采购订单之前，对照楼层关闭的当周核对每个包裹的现场到货日期。

  2. 品牌的截止日期是固定的，淡季在此之前结束。

    Zinit 的作用按月计算的延误成本，旁侧附有截止日期。

  3. 该采购套餐每次都会发给相同的三家工厂。

    Zinit 的作用已搜索 103M 多家供应商，并筛选出品牌认可的该套餐工厂；每家工厂自己的报价确认了其日期。

  4. 关税和运费会在预算确定后改变落地成本。

    Zinit 的作用以落地成本进行竞标对比，将出厂价、运费和关税合并为一个数字。

  5. 投资组合中的每家酒店均在各自的品牌要求和截止日期下独立采购。

    Zinit 的作用针对您旗下各家酒店的同一打包方案开展的一次活动，每家酒店均遵循其自身的品牌标准。

在淡季保持施工进度的三个举措。

拥有103M多家供应商、AI家负责寻找、筛选供应商并主持竞标的代理机构，以及与您的团队并肩作战的采购人员。

  1. 查看哪些包裹会延误进场

    从第一阶段到品牌方的截止日期，每个 FF&E 和 OS&E 配套方案的现场到货日期与各楼层停业施工周期的对比。

    以周数和错失客房数计算的风险。

  2. 寻找能更快交付的工厂

    能够符合品牌标准并更早发货的制造商已由其自身报价确认，因为没有任何工厂的排期是公开存储在数据库中的。

    经过筛选的替代方案，现场附带报价日期。

  3. 以现场交付日期为基准开展竞标

    该活动根据您的 PIP 和设计师的规范在不到一小时内设置完成，投标需要花费相应周数，您的团队根据最终落地成本和交货日期进行授标。

    按计划日期重新开业的楼层。

有时没有工厂能满足现有供应商的交货日期，此时您能及时得知，从而重新安排楼层施工顺序或向品牌方申请延长工期。您的采购公司仍负责货运、仓储和安装，因为这些工作都在采购订单下达之前进行。

从物业改进计划（PIP）到楼层按时重新开放，共分六个步骤。

点击某个步骤，即可从 PIP 流程一直跟踪到供应商搜寻。Zinit 已连接至您的项目云盘、采购日志和会计系统，因此无需上传任何内容。所有数据均属于示例酒店。

Zinit — 示例酒店，160 间客房，PIP 期限 2027

已连接的信源，已阅读

  • 项目云盘PDF 品牌 PIP，41 个明细行阅读
  • 项目云盘PDF FF&E 与 OS&E 规范，修订版 C阅读
  • 项目云盘XLSX 分期计划：4 个阶段，8 层楼阅读
  • 采购日志XLSX 报价与授予日期，46 行已同步
  • 会计PO 采购订单与定金已同步

每种类型的酒店都遵循不同的装修周期。

Zinit 对每家酒店执行相同的检查，而具体日期的设定则因酒店而异。请选择您的酒店。

特许经营精选服务酒店

是什么决定了日期

  • PIP 的各项日期在酒店经历出售、续约或转型后会被写入特许经营协议中。
  • 淡季：业主将施工安排在需求较低的月份，某家高端和中高端酒店的业主将 1% 的客房夜数保留在停业状态以进行装修。
  • 在海外制造的箱体家具和化妆台，以及每个房间的 PTAC 机组。

采购能够推动进度的方向

PIP 采购包在符合品牌标准的工厂之间进行竞标，并根据现场交付日期进行评分，您名下该品牌的所有酒店均可采购相同的套餐。

全服务酒店和会展酒店

是什么决定了日期

  • 提前数月甚至数年售出的团体业务，这确定了会议空间和楼层的关闭时间。
  • 宴会厅、会议室和厨房只能在活动间隙关闭；某会展酒店业主估计，施工中断造成的 2025 成本约为 RevPAR 的 190 个基点。

采购能够推动进度的方向

公共空间与会议室采购方案需配合集团日程进行竞标，以确保工作安排在各项活动之间的空档期。

度假村

是什么决定了日期

  • 全年的营收全靠短暂的旺季，因此施工必须在开业前完成。
  • 户外及泳池家具，以及按设计定制的部件，通常由单家工场制作。
  • 有些翻新工程会关闭整个度假村：某业主在 2025 年为了进行 $103 million 翻新，关闭了一家拥有 393 间客房的海滨酒店。

采购能够推动进度的方向

为定制部件寻找第二家合格的工场，赶在仍有时间进行样品制作和审批时完成。

独立酒店与软品牌酒店

是什么决定了日期

  • 由业主和贷款方确定的日期，背后没有品牌方截止日期的压力。
  • 由业主设计师逐件指定的独家设计，没有可依赖的品牌产品包。

采购能够推动进度的方向

由于没有受指定供应商名单的限制，因此可对每件物品进行更广泛的搜寻，且每个替代方案均需经您的设计师批准。

整个资产组合的运营物资

是什么决定了日期

  • 按物业逐个定期耗尽的床单、毛巾、客房洗漱用品和清洁用品。
  • 品牌采购项目（在我们阅读的信息披露文件中，对大多数项目而言属于可选项），此外还有酒店自行签署的合同。

采购能够推动进度的方向

每个酒店的每个品类对应一次活动，并与您当前支付的合同价格进行对比。

数据引自业主申报文件及品牌披露文件。具体细节由您的特许经营协议、合同以及您的法律顾问决定。

按套餐划分的酒店供应商，以及各自在等待什么。

决定翻新日期的采购包、各自的关键杠杆以及搜索所涉及的供应商。

  • 客房活动家具

    床头板、床头柜、书桌、梳妆台与衣柜

    典型等待时间
    海外制造需要 16–20 周，加上审批、精加工和运费共需 28–30 周
    关键杠杆
    第二家符合品牌套餐要求的工厂，对包含运费的现场交货日期进行竞标。

    此市场中的供应商

    • Kimball Hospitality
    • Bernhardt Hospitality
    • Artone
    • Foliot Furniture

  • 浴室柜与石材台面

    梳妆台柜、石英石或石材台面、面盆及镜子

    进口关税
    自 October 2025 起为 25%，计划于 January 1, 2027 上涨至 50%
    关键杠杆
    在现场交货日期和包含关税的最终落地成本上进行竞标，与无需支付这些费用的本土制造商同台比价。

    此市场中的供应商

    • Bryan Ashley
    • Samuelson Furniture
    • MSI Surfaces
    • Swan

  • 软体家具

    休闲椅、办公椅与沙发

    典型等待时间
    海外运输需 16–20 周，若面料审批耗时则更长
    进口关税
    针对软体木质座椅的 25%，计划于 January 1, 2027 上涨至 30%
    关键杠杆
    面料在投标前已获批，因此工厂的日期得以维持。

    此市场中的供应商

    • Southfield Furniture
    • Charter Furniture
    • MTS Seating
    • Shelby Williams

  • 地毯与地板

    走廊满铺地毯、客房地毯和锁扣塑料地板

    典型等待时间
    在美国本土定制地毯约需 12 周，无需跨越海洋
    关键杠杆
    工厂对安装人员所需的逐层交付进行投标。

    此市场中的供应商

    • Durkan Hospitality (Mohawk Group)
    • Shaw Contract
    • Brintons
    • Ulster Carpets

  • PTAC 单元

    每个房间的壁挂式冷暖一体机

    规则
    自 January 1, 2025 起制造或进口的新机组采用 GWP 低于 700 的制冷剂
    关键杠杆
    对各制造商当前的低 GWP 型号进行联合竞标，并明确各楼层实际需要到货的日期及到岸价。

    此市场中的供应商

    • GE Appliances Zoneline
    • Amana
    • Friedrich
    • GREE Comfort

  • 床单、毛巾及客房用品

    床品、毛巾、卫浴用品与客房消耗品

    品牌项目
    在我们阅读的品牌文件中，大多数项目均为可选
    关键杠杆
    跨产品组合的单一活动，与您当前支付的合同价格进行对比。

    此市场中的供应商

    • WestPoint Hospitality
    • 1888 Mills
    • Hunter Amenities
    • Gilchrist & Soames

各品类的优质供应商，仅用于展示市场情况，并非 Zinit 的客户或合作伙伴名单。

业主或运营商首先会问的问题。

品牌方指定了家具配套方案。

然后，搜寻工作将从品牌的配套方案开始；如果品牌保留了经批准的制造商名单，则从该名单中挑选，从而使替代品无需重新审核。相反，某个品牌的披露文件允许加盟商从任何符合其标准的来源采购 FF&E。替代产品需要获得品牌方的批准，据该品牌称，这一过程通常需要 60 到 90 天，因此替代品需要尽早进行筛选，否则将被排除。

谁来处理深化图纸、颜色样板和样品？

您的设计师对其进行审批，工厂进行生产，这与任何 FF&E 订单一样。RFQ 会向各家工厂索取其深化图纸、颜色样板（strike-off）和生产日期，因此其报价中的现场日期正是基于这些数据制定的。

我们已经在使用一家酒店采购公司。

保持现状：Zinit 的代理根据您的 PIP 和设计师的规格草拟 RFQ，经您的团队批准后，您的采购公司已经在合作的工厂在同一次招投标中竞标，随后采购公司向您的团队选定的工厂下达采购订单，并保留运费、仓储和安装日期。

该品牌拥有自己的采购项目。

我们阅读的品牌项目对大多数物品来说都是可选的，因此品牌的报价可以与其他投标放在同一场竞标中，并在能够以最佳落地成本最快交货的地方胜出。

我们的管理公司负责酒店的采购工作。

Zinit 适用于下单方（无论是业主还是管理公司），且资产管理者可查看相同的日期和成本。

报价采用亚洲港口船上交货价（FOB），我们需要的是现场交货日期。

RFQ向每个工厂询问发货日期、运输时间、关税以及现场交付日期，并根据现场交付日期和到岸成本对投标进行评分。

部分产品线已下单并支付了定金。

这里的任何内容都不会取消这些项目。核对范围涵盖首批待授标的订单，对于已在订购中的产品线，它会将定金风险与滑单成本一并置于考量之中，因此您的团队在做决策时能够权衡这两项数据。

我们拥有分布于四个品牌的十二家酒店。

一次活动即可为多家酒店采购同一套配置方案，同时每家酒店仍需遵循各自的品牌标准和楼层工期。

我们是一家没有品牌方案包的独立酒店。

随后搜索范围将扩大，因为没有必需供应商名单的限制，且您的设计师会批准每个替代方案。

运营耗材情况如何？

床单、毛巾、客房洗漱用品及消耗品将通过同类集中采购流程同时覆盖所有酒店，其结果将与您目前支付的合同价格进行对比。

成本是多少？

Zinit 由供应商资助且对买方免费：只有您的团队选定的中标供应商才支付佣金，未中标的投标方无需支付任何费用，在您授标之前不产生任何费用。佣金率已在我们的网站上公开公布，并且由于费用与您的团队所做的授标挂钩，而与谁参与竞争无关，因此无论您选择哪家合格的供应商，Zinit 的收益都是相同的。

Zinit 不做什么？

它不制造家具、不持有库存、不进行仓储或安装，也无法替代您的设计师、采购公司或品牌方的审批。现场交货日期始终是工厂在其报价单和您的采购订单中所作出的承诺。有时，没有工厂能打破现有供应商的日期，到那时您就能及时知晓并重新规划楼层安排。

从一个 PIP 和一个分阶段施工计划开始。

在您签署采购订单之前，了解哪些配套方案会危及您的重新开业日期。您的团队负责指导和审批，Zinit 的采购人员将与您的团队并肩作战。

按您的 PIP 推进 (English)

来源

  1. [1] CoStar (January 2026)US hotels in full-year 2025 ran 62.3% occupancy, $160.54 average daily rate and $100.02 RevPAR
  2. [2] CoStar (February 2025)US hotel results for January 2025, occupancy and average daily rate 52.5%, $151.20
  3. [3] CoStar (March 2025)US hotel results for February 2025, occupancy and average daily rate 59.1%, $159.39
  4. [4] CoStar (April 2025)US hotel results for March 2025, occupancy and average daily rate 63.6%, $161.78
  5. [5] CoStar (May 2025)US hotel results for April 2025, occupancy and average daily rate 63.9%, $161.28
  6. [6] CoStar (June 2025)US hotel results for May 2025, occupancy and average daily rate 65.3%, $162.72
  7. [7] CoStar (July 2025)US hotel results for June 2025, occupancy and average daily rate 68.5%, $162.51
  8. [8] CoStar (August 2025)US hotel results for July 2025, occupancy and average daily rate 68.2%, $161.90
  9. [9] CoStar (September 2025)US hotel results for August 2025, occupancy and average daily rate 66.1%, $158.93
  10. [10] CoStar (October 2025)US hotel results for September 2025, occupancy and average daily rate 63.4%, $162.69
  11. [11] CoStar (November 2025)US hotel results for October 2025, occupancy and average daily rate 65.8%, $167.71
  12. [12] CoStar (December 2025)US hotel results for November 2025, occupancy and average daily rate 57.9%, $153.77
  13. [13] Houlihan Lokey, Travel & Hospitality Technology Market Update (August 2026), citing CoStarupscale average daily rate of about $166 for the 12 months to December 2025
  14. [14] Apple Hospitality REIT, investor presentation (February 2026)projects scheduled in seasonally lower-demand periods; room nights out of service for renovation under 1.0%, 2011 to 2025
  15. [15] Service Properties Trust, fourth-quarter 2025 results and 2026 guidance (February 2026)estimated displacement from hotel renovations of about $12 million
  16. [16] Ryman Hospitality Properties, fourth-quarter 2025 earnings release (February 2026)construction-related disruption of about 190 basis points of RevPAR in 2025
  17. [17] Park Hotels & Resorts, second-quarter 2025 earnings release (July 2025)a $103 million renovation of the 393-room Royal Palm South Beach, closed during the work
  18. [18] Lodging Econometrics (July 2026)US hotel construction pipeline at Q2 2026, a record 1,567 conversion projects and 152,044 rooms
  19. [19] Hilton, 2026 Homewood Suites franchise disclosure document (March 2026)PIP fee on conversion and change of ownership, work dates, cure period, past-due renovation fee, liquidated damages, FF&E from any source that meets the standards, 60 to 90 days to review a substitute
  20. [20] Marriott (MIF, L.L.C.), 2025 Aloft franchise disclosure document (March 2025)a date for each PIP item, extensions of no more than six months, a 30-day cure period, liquidated damages, the owner bearing the cost, voluntary purchasing programs
  21. [21] Hilton Supply Management, FAQ (2026)required participation is more of a goal than a mandate
  22. [22] BBCMS Mortgage Trust 2026-5C42, term sheet (May 2026)a change-of-ownership PIP reserve at closing, and unfinished PIP work as a loan trigger
  23. [23] Federal Register (October 6, 2025), Proclamation 1097625% Section 232 duties on upholstered wooden products and on kitchen cabinets and vanities from October 14, 2025
  24. [24] Federal Register (January 9, 2026), Proclamation 11000the increases to 30% and 50% moved to January 1, 2027
  25. [25] US International Trade Commission, Harmonized Tariff Schedule 2026 Revision 20, chapter 99the rates in force, the country caps, and the product lines in U.S. note 37
  26. [26] eCFR, 40 CFR 84.54 (current to October 1, 2026)no manufacture or import of self-contained air conditioners and heat pumps using refrigerant of 700 GWP or more from January 1, 2025
  27. [27] US EPA, Technology Transitions rule (October 2023)PTACs and PTHPs are self-contained products
  28. [28] AK Design Group (July 2026), Lead times in hospitality FF&E procurementcase goods and seating 16 to 20 weeks overseas, 28 to 30 with approvals, finishing and freight; custom carpet about 12 weeks
  29. [29] GS Associates (July 2026), Lead times start at the depositoverseas freight six to nine weeks; production starts when a deposit of about 50% is paid
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